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如果房价大滑坡,中国经济将遭遇什么?



文章发布时间:2015/5/26 10:21:51



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    近期一些地方相继爆出楼盘"降价潮",知名地产商屡发悲观言论,部分地方政府出手"微调"楼市,央行、银监会也相继发声维稳,数据上房地产开发投资和房屋施工面积增速连续回落,全国商品房销售面积降幅继续扩大,种种信号都反映中国房地产行业进入调整,独立经济学家谢国忠多年来的唱空预言终于要在今年实现了吗?
     如果房价大滑坡,将给中国带来什么?银行惜贷——购房者观望——房价持续下跌——土地出让收入缩水、抵押资产缩水——贷款人被迫抛售资产——资产价格下跌——银行不良贷款率持续上升、资产负债表持续恶化——经济需求恶化——企业倒闭、居民成为富翁、金融危机——经济萧条。

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影响地方政府收入及投资

    房地产市场的萧条对于地方政府是个噩梦,因为房地产行业涉及的税收以及土地出让金是地方政府重要的收入来源,没了这个金矿,地方政府的荷包就会大扁,路没法修了,广场也没法建了。
    目前,中国有18个税种,涉及到房地产业的有10个,其中房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税这5个税种仅在房地产行业征收。近期楼市降温,地方政府迅速感受到收入方面的寒意。4月财政数据显示,受近期商品房销售额下降影响,房地产营业税下降4.2%,房地产企业所得税下降3.1%。1至4月累计数据显示,与房地产交易直接相关的房地产营业税和企业所得税、契税等对地方财政增收的贡献明显回落。
    土地出让金更是地方财政的重要来源。2013年,地方土地出让收入达到4.1万亿,创历史新高,这部分收入占地方财政总收入的四分之一。
    虽然2014年一季度土地出让收入同比仍增长40%,但分析认为,部分原因在于土地出让收入收缴国库的时滞。目前,各地的土地市场已有降温表现,国土资源部公布的数据显示,一季度土地供应量已出现同比负增长,房地产开发企业土地成交价款增速也大幅回落。中金在近期的一份研报中分析到,当前房价下跌的形势可能带动地价下跌,未来几个季度土地财政收入可能明显下滑。预计土地收入未来几个季度将明显回落,全年增速可能向预算增速-11.8%趋近。
    而对于地方政府来说,土地财政在扣除硬性计提外,仍有三到四成可以由地方政府自由支配,其中大部分资金投向基础设施领域。土地收入减少直接会导致地方政府投资减缓。同时,地方倾向利用土地作杠杆进行融资,楼市降温引发土地收益下降,土地的杠杆率自然降低,银行会根据土地价格调整贷款的额度,进而影响到地方政府的投资。

诱发地方政府债务风险

    土地财政对地方的重要性还表现在,地方政府严重依赖土地收入来偿还借债。根据2013年底国家审计署发布的《全国政府性债务审计结果》,2012 年底11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额3.5万亿元。而大部分地方融资平台在为地方建设融资时,都以地方政府划拨的土地做抵押资产,通过土地抵押获得的银行贷款数额庞大,增加速度也远超过其他实体。过去几年土地抵押贷款大幅增长,据统计84个重点城市土地抵押贷款从2008年的1.8万亿元增长到2013年的7.8万亿元。
    中金在上述研报中指出,土地抵押贷款增速高于同期人民币贷款增速,土地市场趋冷将会导致地价下跌,土地的抵押风险加大,抑制土地抵押贷款扩张。
    而这种信贷资金财政化也必将导致财政风险向金融风险转移,一旦土地收入缩水,政府偿付能力下降,只得通过借新还旧或者迫使银行进行债务展期,甚至挤占其他资金的方式来偿债,风险将会往更多的环节延伸。
    总结来看,土地财政下滑给地方财政带来压力,会产生三方面影响:一是减少地方政府投资,影响固定资产投资;二是增加地方政府债务风险;三是总体上会给宏观经济带来紧缩效应。

诱发系统性金融风险

    随着房地产价格的不断下跌,银行可能会面临大量的不良贷款压力,这些不良贷款可能来自于房地产贷款、以房地产为抵押的贷款,以及房地产上下游行业的贷款等诸多方面。
    4月末,美国彼得森研究所发布的研报非常乐观,研报称即使房价下跌50%,中国商业银行仍能像21世纪前十年那样维持相对常态化的运营。依据之一是,目前中国商业银行不良贷款率为1%,即使房价下跌50%,不良贷款率也只是在6.6%。
    但是,房价下降给银行带来的信贷风险是个系统性问题,不仅是房价变量与银行不良贷款率的简单直接关联,房价的变化会在多行业多维度的引发危机,这一多米诺骨牌效应最终带来的结果难以简单估量。
    房价下滑,成交冷清,房地产企业资金压力上升,一旦房企遭遇房屋滞销、融资受阻等问题,资金链出现断裂,就会引发开发贷款违约,一旦房产市值低于所应偿付银行贷款时,个人住房抵押贷款出现大规模的"断供"现象。同时,以房地产做抵押融资等造成的呆账增加,最终银行面临重大压力。
    银监会统计显示,截至2013年末,主要银行的房地产贷款及以房地产为抵押的贷款在各项贷款中的占比为38%,这部分资产易受房地产市场变化影响。
    同时,由于房地产涉及的上下游产业链较长,中间一环断开,将引发上下游行业的信贷风险,上游的钢铁、水泥、建材、煤电,到下游的家具、家电、装修等诸多行业都将受到影响。
    除了上下游行业,不少传统制造业借助不动产抵押向银行融资,当抵押品价格下滑将令其遭遇融资困难时,企业就会降低投资,并进一步影响到整个经济。

或将拖垮P2P企业 险资也紧张

    在互联网金融野蛮生长的今天,楼市的不景气也使其受到牵连。三四线城市楼市遇冷,银行系紧腰包更是雪上加霜,大型开发商纷纷逃离三四线城市之时,而不少中小开发商则瞄上P2P融资寻求解套。很多风控能力差的中小型P2P公司盲目追求高收益,也愿意将大量资金贷给中小房企,无奈中小房企倒闭潮汹涌来袭,P2P平台在劫难逃。
    而近期,保监会副主席陈文辉也撰文指出保险行业面临的七大潜在风险,其中第二大风险便是房地产风险。他在文章中指出,房地产市场下行压力较大,保险资金不动产投资的顺周期风险值得关注。

居民成"负翁"消费锐减

    在中国,老百姓习惯以房屋持有作为财富保值增值的途径,一旦房价大幅下跌,房屋投资者会被深度套牢成"负翁",尤其是中产阶级家庭多以买房做投资手段,对房产价值缩水更为敏感,最终这类家庭会减少消费。



一秋花寒,故雨逢几场,才有了那么一缱纷纭落英飞花,纳秋独凉的静华?梧桐穷叶,谁画我一滴朱砂, 罗袜生烟。冷暖知我,谁执我一世情花,山水天涯。三千弱水,谁捧我一腹痴狂,素白静好。人生若如初画,我愿饮那一首《凉水词》,花肩怜花,搁伤年华。谁知,落花意?谁悉,洞水情?谁又懂,彼岸心?三载十五去,如你一面静画,此去经年,残垣断壁,空寻装欢,泪雨滴滴。君入哪城,许我一世蓝田日暖,紫菱幽梦? 那一素清秋,

一秋花寒,故雨逢几场,才有了那么一缱纷纭落英飞花,纳秋独凉的静华?梧桐穷叶,谁画我一滴朱砂, 罗袜生烟。冷暖知我,谁执我一世情花,山水天涯。三千弱水,谁捧我一腹痴狂,素白静好。人生若如初画,我愿饮那一首《凉水词》,花肩怜花,搁伤年华。谁知,落花意?谁悉,洞水情?谁又懂,彼岸心?三载十五去,如你一面静画,此去经年,残垣断壁,空寻装欢,泪雨滴滴。君入哪城,许我一世蓝田日暖,紫菱幽梦? 那一素清秋,



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